山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳
山 東 省 財(cái) 政 廳
關(guān)于印發(fā)《山東省新建物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》的通知
魯建發(fā)〔2016〕5號(hào)
各市住房城鄉(xiāng)建設(shè)局（建委）、房管局，財(cái)政局：
為落實(shí)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》關(guān)于“新建物業(yè)實(shí)行質(zhì)量保修金制度”的規(guī)定，切實(shí)維護(hù)購(gòu)房群眾合法權(quán)益，明確保修期內(nèi)物業(yè)保修責(zé)任，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及時(shí)處理物業(yè)保修期內(nèi)質(zhì)量投訴和糾紛，結(jié)合貫徹《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理規(guī)范工程建設(shè)領(lǐng)域保證金的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕49號(hào)），減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)，根據(jù)《山東省人民政府辦公廳關(guān)于做好房地產(chǎn)領(lǐng)域易發(fā)問(wèn)題治理工作的通知》（魯政辦字〔2016〕118號(hào)）有關(guān)要求，省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省財(cái)政廳對(duì)《山東省物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法（試行）》作了修訂，制定了《山東省新建物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳 山東省財(cái)政廳
2016年8月18日
山東省新建物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法
第一章 總則
第一條 為了加強(qiáng)全省新建物業(yè)質(zhì)量保修金管理，維護(hù)相關(guān)業(yè)主的合法權(quán)益，保障相關(guān)物業(yè)在保修期內(nèi)的正常使用和維修，根據(jù)《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》和有關(guān)法律法規(guī)，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 本辦法所稱的新建物業(yè)質(zhì)量保修金（以下簡(jiǎn)稱保修金）是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)企業(yè)）按照規(guī)定比例向物業(yè)主管部門交存的，作為保修期內(nèi)履行質(zhì)量保修義務(wù)的資金。
第三條 本辦法適用于全省行政區(qū)域內(nèi)新建物業(yè)質(zhì)量保修金的交存、使用、退還和監(jiān)管。
第四條 保修金管理堅(jiān)持統(tǒng)一交存、權(quán)屬明晰、?？顚Ｓ谩⒄O(jiān)管的原則。
第五條 省住房城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全省保修金管理工作的指導(dǎo)和監(jiān)督。
設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)保修金的監(jiān)督管理工作。
第六條 縣級(jí)以上物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)明確保修金管理機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)保修金的收取、核算、退還等工作；設(shè)區(qū)的市、縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門已設(shè)有住宅專項(xiàng)維修資金管理機(jī)構(gòu)的，應(yīng)由該機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)保修金的日常管理工作。
第七條 保修金管理應(yīng)當(dāng)接受審計(jì)、財(cái)政等部門的監(jiān)督檢查。
第二章 交存
第八條 開發(fā)企業(yè)新建用于銷售的物業(yè)，均應(yīng)按照建筑安裝總造價(jià)的3—5%交存保修金，具體標(biāo)準(zhǔn)為低層和多層建筑3%、小高層建筑4%、高層建筑5%。
第九條 各級(jí)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門要鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)樹立品牌意識(shí)，創(chuàng)建精品工程。經(jīng)物業(yè)主管部門會(huì)同房地產(chǎn)開發(fā)主管部門（以下簡(jiǎn)稱開發(fā)主管部門）核準(zhǔn)，可根據(jù)開發(fā)企業(yè)信用狀況、資質(zhì)等級(jí)、售后服務(wù)體系建立等情況適當(dāng)降低保修金收取標(biāo)準(zhǔn)，并應(yīng)當(dāng)遵守如下規(guī)定：
（一）開發(fā)企業(yè)購(gòu)買了承保內(nèi)容、金額、期限不低于保修責(zé)任的工程質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)的，所承保物業(yè)可不交存保修金；
（二）通過(guò)住宅性能認(rèn)定終審的3A級(jí)、2A級(jí)、1A級(jí)的開發(fā)項(xiàng)目，可分別相應(yīng)降低或退還該項(xiàng)目保修金交存比例的3個(gè)、2個(gè)、1個(gè)百分點(diǎn)；
（三）獲得廣廈獎(jiǎng)、魯班獎(jiǎng)等國(guó)家級(jí)優(yōu)良工程獎(jiǎng)和國(guó)家康居示范工程，省優(yōu)秀住宅小區(qū)、泰山杯等省級(jí)優(yōu)良工程獎(jiǎng)，市級(jí)優(yōu)秀住宅小區(qū)等市級(jí)優(yōu)良工程獎(jiǎng)的項(xiàng)目，可在該項(xiàng)目獲獎(jiǎng)后分別退還3個(gè)、2個(gè)、1個(gè)百分點(diǎn)比例的保修金；
（四）開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證體系及售后維修服務(wù)體系健全，企業(yè)信用等級(jí)較高或者前期物業(yè)管理質(zhì)量控制措施到位的項(xiàng)目，交存標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最多不超過(guò)1個(gè)百分點(diǎn)。
前款（二）至（四）項(xiàng)累計(jì)計(jì)算，實(shí)際交存比例最低不得低于新建物業(yè)建筑安裝總造價(jià)的1%。
第十條 物業(yè)主管部門可以根據(jù)當(dāng)?shù)毓こ淘靸r(jià)水平統(tǒng)一測(cè)算核定不同類型建筑的建筑安裝造價(jià)平均數(shù)額，并將開發(fā)企業(yè)需交存的保修金標(biāo)準(zhǔn)和具體數(shù)額函告開發(fā)企業(yè)和商品房預(yù)售資金監(jiān)管部門。
第十一條 開發(fā)企業(yè)對(duì)交存保修金的數(shù)額有異議的，應(yīng)當(dāng)在接到函告后7日內(nèi)向物業(yè)主管部門提出復(fù)核申請(qǐng)，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)復(fù)核并提出處理意見。
第十二條 實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管的項(xiàng)目，預(yù)售資金監(jiān)管部門應(yīng)在商品房屋交付前，按物業(yè)主管部門的要求，從預(yù)售款中一次性劃轉(zhuǎn)規(guī)定數(shù)額的保修金到指定專戶，并告知開發(fā)企業(yè)。
第十三條 開發(fā)企業(yè)按《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理規(guī)范工程建設(shè)領(lǐng)域保證金的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕49號(hào)）規(guī)定，預(yù)留工程質(zhì)量保證金的，可按物業(yè)主管部門函告的具體數(shù)額轉(zhuǎn)作保修金，交物業(yè)主管部門監(jiān)管，并書面告知預(yù)售資金監(jiān)管部門不必從其被監(jiān)管的商品房屋預(yù)售款中劃轉(zhuǎn)。
第十四條 參照《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于清理規(guī)范工程建設(shè)領(lǐng)域保證金的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2016〕49號(hào)）關(guān)于“推行銀行保函制度”的要求，開發(fā)企業(yè)可以銀行保函方式交存保修金，保函數(shù)額應(yīng)與應(yīng)交存的保修金數(shù)額一致，保函有效期應(yīng)與所承保物業(yè)相關(guān)專項(xiàng)工程的最低保修期限一致。
第十五條 開發(fā)企業(yè)在向業(yè)主辦理商品房屋交付前，應(yīng)當(dāng)一次性足額按幢交存保修金，可以現(xiàn)金方式向物業(yè)主管部門指定的帳戶交存，也可以銀行保函方式交存，也可提供物業(yè)主管部門認(rèn)可的工程質(zhì)量責(zé)任保險(xiǎn)保單。
第十六條 設(shè)區(qū)的市、縣（市）物業(yè)主管部門可根據(jù)物業(yè)類型和本地實(shí)際，按本章規(guī)定的交存比例和交存方式，結(jié)合開發(fā)企業(yè)情況及其意向，合理確定保修金的具體收取方式。
第十七條 物業(yè)主管部門收取保修金，應(yīng)當(dāng)開具財(cái)政主管部門統(tǒng)一印制的財(cái)政票據(jù)。
第十八條 在商品房屋交付使用時(shí)，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供保修金交存證明。
未交納保修金的項(xiàng)目，開發(fā)企業(yè)不得將商品房屋交付業(yè)主，業(yè)主有權(quán)拒絕接收，開發(fā)主管部門不得辦理商品房屋竣工綜合驗(yàn)收備案手續(xù)。
第十九條 物業(yè)主管部門應(yīng)將開發(fā)企業(yè)交存保修金的情況及時(shí)通報(bào)開發(fā)主管部門，作為開發(fā)企業(yè)辦理開發(fā)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收備案的依據(jù)。開發(fā)主管部門應(yīng)將保修金交存情況記入開發(fā)企業(yè)信用檔案，并與其社會(huì)信用評(píng)價(jià)掛鉤。
第三章 使用
第二十條 在保修期內(nèi)，物業(yè)出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題需要維修時(shí)，開發(fā)企業(yè)經(jīng)開發(fā)主管部門督辦仍不履行保修義務(wù)或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修義務(wù)的，可按本辦法有關(guān)規(guī)定使用保修金。
第二十一條 正常使用條件下，國(guó)家、省規(guī)定的商品房屋的保修范圍和最低保修期限為：
（一）房屋建筑的地基工程和主體結(jié)構(gòu)工程、基礎(chǔ)設(shè)施工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程為5年，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏為5年；
（三）外墻外保溫工程為5年；
（四）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；
（五）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝工程為2年；
（六）開發(fā)企業(yè)統(tǒng)一裝飾裝修的商品房裝修工程為2年。
其他項(xiàng)目的保修期限和保修范圍，由開發(fā)企業(yè)和業(yè)主在商品房銷售合同和質(zhì)量保證書中約定。
商品房屋的保修期，自商品房屋交付使用之日起計(jì)算。
第二十二條 下列情形不屬于保修范圍，不應(yīng)使用保修金進(jìn)行維修：
（一）因業(yè)主不當(dāng)使用物業(yè)或者擅自改動(dòng)房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備位置和不當(dāng)裝修等造成的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題；
（二）非開發(fā)企業(yè)建設(shè)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題；
（三）因不可抗力造成的物業(yè)質(zhì)量問(wèn)題。
第二十三條 保修期內(nèi)，物業(yè)專有部位出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，開發(fā)企業(yè)接到報(bào)修后，應(yīng)按相關(guān)規(guī)定和商品房質(zhì)量保證書的約定，積極履行保修責(zé)任。開發(fā)企業(yè)不履行保修責(zé)任的，業(yè)主可向當(dāng)?shù)亻_發(fā)主管部門投訴，開發(fā)主管部門按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行投訴處理，并督促開發(fā)企業(yè)履行保修責(zé)任。經(jīng)督促仍不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無(wú)法履行保修義務(wù)的，開發(fā)主管部門出具保修金使用建議書，并將開發(fā)企業(yè)拒不履行保修責(zé)任的情況記入企業(yè)信用檔案。
物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)可以使用保修金的情形時(shí)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)向物業(yè)主管部門提出保修金使用申請(qǐng)；業(yè)主委員會(huì)尚未成立的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主推選的業(yè)主代表向物業(yè)主管部門提出保修金使用申請(qǐng)。
第二十四條 物業(yè)主管部門接到保修金使用建議書或使用申請(qǐng)后，經(jīng)核實(shí)符合使用保修金政策的，由保修金使用申請(qǐng)人選擇具有相應(yīng)資格、能力的施工單位進(jìn)行維修。
第二十五條 承擔(dān)維修的單位，應(yīng)當(dāng)編制維修方案及資金預(yù)算，報(bào)物業(yè)主管部門審查后組織維修。
實(shí)施維修的物業(yè)服務(wù)企業(yè)、施工單位應(yīng)合理控制維修成本，完成維修后，填寫物業(yè)維修工程費(fèi)用清單，并由保修金使用申請(qǐng)人簽章確認(rèn)。
第二十六條 物業(yè)主管部門在收到物業(yè)維修工程費(fèi)用清單后核實(shí)有關(guān)情況，并于20日內(nèi)向保修金使用申請(qǐng)人或維修單位轉(zhuǎn)賬，將維修費(fèi)用從保修金中列支。
第二十七條 發(fā)生涉及結(jié)構(gòu)安全或嚴(yán)重影響使用功能的緊急搶修事故時(shí)，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)可先行墊資維修，并應(yīng)當(dāng)保存相關(guān)證據(jù)，在責(zé)任認(rèn)定明確后，符合本辦法規(guī)定的保修金使用情形的，可以申請(qǐng)使用保修金清償。
第二十八條 保修金使用后，物業(yè)主管部門應(yīng)在維修工程結(jié)算之日起30日內(nèi)將保修金使用明細(xì)函告開發(fā)企業(yè)。
第四章 監(jiān)管及退還
第二十九條 各市、縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門專戶存儲(chǔ)保修金。保修金存儲(chǔ)最長(zhǎng)年限為5年。
第三十條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)每年以相關(guān)業(yè)主方便查閱的形式，定期公示相關(guān)保修金的交存、使用、退還等情況，接受業(yè)主、開發(fā)企業(yè)的監(jiān)督。
第三十一條 開發(fā)企業(yè)積極配合，認(rèn)真履行了相應(yīng)的保修義務(wù)的，物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在各分部工程保修期滿后30天內(nèi)退還開發(fā)企業(yè)相應(yīng)部分保修金本息余額。
第三十二條 物業(yè)保修期內(nèi)發(fā)生嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，經(jīng)反復(fù)維修，截止保修期到期仍有影響物業(yè)正常使用的質(zhì)量遺留問(wèn)題的，保修金暫不予以退還，直至相關(guān)質(zhì)量問(wèn)題得到修復(fù)為止。
第五章 附則
第三十三條 各設(shè)區(qū)的市可依據(jù)本辦法，結(jié)合本市實(shí)際，制定本行政區(qū)域內(nèi)的保修金管理辦法實(shí)施細(xì)則。
第三十四條 本辦法自2016年9月1日起實(shí)施，有效期5年。省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳下發(fā)的《山東省物業(yè)質(zhì)量保修金管理辦法（試行）》（魯建發(fā)〔2010〕18號(hào)）同時(shí)廢止。
